Agencias municipales proponen fuertes regulaciones de habitabilidad para estas unidades. Se prohibirán en zonas de riesgo de inundaciones
Se trata de espacios habitables, potencialmente peligrosos de la Gran Manzana, que por décadas fueron informales y ahora transitan por el camino a su legalización. Pero para eso se requieren muchos ajustes todavía.
Luego de la aprobación de una legislación el año pasado, que dio luz verde a la regularización de los sótanos o ‘basement’ en la ciudad de Nueva York, clasificados técnicamente como ‘Unidades de Viviendas Auxiliares’ (ADU), agencias municipales publicaron recientemente propuestas de normas detalladas para la construcción o adecuación de estos inmuebles, un elemento clave del plan de vivienda “Ciudad del Sí” del alcalde Eric Adams.
Todas las normas apuntan a que se eviten tragedias, como las causadas por las inundaciones de 2021, tras el paso de la tormenta tropical Ida que dejó 14 muertos ahogados en el interior de este tipo de plantas subterráneas, casi todas improvisadas, en donde viven mayoritariamente inmigrantes de la clase trabajadora.
Aunque lo más remarcable es que se busca ampliar la oferta de viviendas en medio de una dramática tasa de unidades habitacionales vacantes, que no pasan del 1.8%.
Las propuestas obligarían a que cada unidad tenga dos salidas, no podrán estar en zonas de alto riesgo de inundación, deben contar con sensores de agua y una alarma en cada “cuarto habitable” o espacio interior adyacente a puntos de entrada de inundaciones, como ventanas, puertas y otras aberturas en las paredes.
Además, se exigiría que los propietarios coloquen un letrero que marque las entradas de las ADU si no son visibles desde la calle, con letras rojas de al menos 12,7 cm de alto sobre un fondo blanco que diga “ADU en la parte trasera” y una flecha que señale la entrada.
Para los efectos de estas normas se incluirá como una ADU, además de los apartamentos en sótanos, áticos y casas en patios traseros en viviendas unifamiliares y bifamiliares, existentes en los cinco distritos.
Las ADU de sótano, deben incluir un sistema de riego automático, y cualquier patio o espacio abierto debe estar a no más de 15 cm por debajo de la repisa inferior de las ventanas, de cualquiera de estas unidades.
La creación de ADU legales bajo la iniciativa ‘Ciudad del Sí’ proporciona una forma de aumentar gradualmente la vivienda en vecindarios de toda la ciudad, donde está prohibido el desarrollo de más viviendas.
Se proyecta que será para 2029 cuando el nuevo sistema de estas nuevas soluciones habitacionales seguras y legales, se convierta en un programa sólido.
Espacios seguros
Estas propuestas fueron diseñadas en conjunto por el Departamento de Edificios (BOD) y el Departamento de Vivienda y Preservación de Viviendas (HPD) y serán sometidas a consulta pública el próximo 18 de agosto a las 11:00 A. M., lo cual brindará la oportunidad a los neoyorquinos de comentar sobre las normas propuestas.
Estas agencias municipales revisarán los comentarios del público, antes de publicar la versión final de la norma, a finales de este año.
“Un basement seguro, con la dirección y orientación adecuadas, representan una gran oportunidad para proporcionar espacios habitables asequibles a los neoyorquinos que más lo necesitan”, indicó Ahmed Tigani, comisionado de HPD.
La Ciudad de Nueva York se propone que quienes residan en un sótano o basement no vivan a las sombras y al borde del riesgo de peligros como incendios e inundaciones.
Tras el seguimiento de un plan piloto de legalización de estas unidades, en algunos distritos comunitarios, ahora viene una etapa en la cual sin excepción, los propietarios que ofrecen estos inmuebles, deben realizar cambios para tener un certificado de ocupación.
Como cualquier proceso en donde se pretende legalizar lo que antes no era permitido, surgen temores y afectados. Muchos propietarios que por años rentan espacios “bajo la mesa” tendrán que adaptarse a nuevas regulaciones.
Y como es natural, los inquilinos que solo pueden pagar estos espacios, de entrada, especulan que lo que viene es un aumento de la renta.
Si la Ciudad inspecciona una propiedad con un sótano no autorizado, el propietario podría enfrentar multas de entre $10,000 y $30,000. Y lo peor, el inquilino podría ser desalojado.
Otras normas más específicas en estas propuestas, incluyen limitar las propiedades a una sola ADU por lote de zonificación para viviendas unifamiliares o bifamiliares. A la par, se exige que el propietario resida en una de las residencias principales del lote.
También se establecen las directrices para la prevención de incendios, los rociadores automáticos, detectores de humo y escaleras de salida.
Además, se establecen requisitos de iluminación, ventilación, tamaño de las ventanas y acceso de servicios de emergencia.
“No podrán estar en vecindarios costeros”
Además de las normas propuestas, agencias municipales asociadas como el Departamento de Protección Ambiental (DEP) y el Departamento de Salud e Higiene Mental de la Ciudad de Nueva York (DOHMH) también han iniciado la elaboración de normas paralelas, cruciales para la implementación del programa de Unidades de Vivienda Administrativa (ADU) de la ciudad.
El DEP ha propuesto una nueva pauta que crea un mapa provisional, en donde se muestra las zonas de riesgo de inundación por lluvia de 10 años y las zonas de riesgo de inundación costera, con el fin de delimitar áreas en donde se prohibirían las ADU.
El DOHMH ha planteado la creación de una nueva agencia, para el proceso de certificación que controle la presencia de ciertos vapores químicos orgánicos, presentes en sótanos o bodegas, para la seguridad de los ocupantes.
Asunto de la clase trabajadora
En este momento es difícil identificar el número exacto de residentes que viven en sótanos y sótanos en la ciudad de Nueva York, ya que la mayoría de las unidades son ilegales y no cuentan con los permisos, ni el registro correspondiente.
En 2021, el Centro Pratt para el Desarrollo Comunitario actualizó una investigación compartida por Contraloría Municipal, la cual estimó que “alrededor de 30,395 apartamentos ilegales en sótanos o bodegas se encuentran en tan solo distritos comunitarios, todos ellos comunidades principalmente de color”.
Dada las características de los barrios donde se ubican estas unidades, los residentes de sótanos son predominantemente inmigrantes, personas de color y neoyorquinos de clase trabajadora.
En general se estima que en los cinco condados hay más de 100,000 apartamentos subterráneos.
La preocupación inicial
La colombiana Berenice Galván tiene más de 15 años, ofreciendo para alquiler un pequeño basement en Corona, Queens, con el cual cubre sus gastos. Ante esas nuevas reglas, teme que deba invertir “una fortuna”, para poder adecuar el espacio y salir de las sombras.
“Esperemos que la cura no sea peor que la enfermedad. Obviamente yo he adecuado este espacio por años. Nunca hemos tenido un problema. Esta área no se inunda. Y si a ver vamos, cuántas personas han muerto en un incendio en estos sitios y cuántos en un apartamento en los últimos años. Yo no tengo un centavo para realizar cambios. Todos estamos sobreviviendo”, remató la migrante.
Ante la angustia de Berenice, las legislaciones y las nuevas normas también incluyó opciones.
En noviembre de 2023, el alcalde Adams lanzó el programa piloto “Plus One ADU”, que ofrece a los propietarios de viviendas unifamiliares hasta $395,000 para construir o remodelar estas unidades.
Los propietarios elegibles para participar en el programa piloto, no pueden ganar más del 165% del ingreso medio del área o $186,450 para un hogar de dos personas. Se dará preferencia a los propietarios que ganen igual o menos del 100% del ingreso medio del área, o $113,000 para un hogar de dos personas.
En un plazo de solicitud limitado, 2,100 propietarios expresaron interés, una cifra sin precedentes en comparación con otros programas de préstamos. Muchos fueron los llamados y pocos los escogidos.
“Este tipo de ayudas y financiamientos son difíciles de conseguir. Y hay cosas que uno no se puede permitir. Pasa el tiempo, debes cumplir con los lapsos, para tener todo en orden, y si no tienes recursos para instalar los sensores y los equipos de emergencia, que ahora van a pedir, te toca multa o desocupación. Ese es mi temor”, confesó Berenice.
Programa se expandirá
Sin embargo, pese a la preocupación de Berenice que se multiplica por miles, en un comunicado HPD asegura que el Programa ‘Plus One ADU’ será expandido y combinará préstamos de capital con bajo interés o sin interés y subvenciones de la Renovación de Viviendas y Comunidad del Estado de Nueva York (HVRC), para que los propietarios elegibles construyan o transformen sus propiedades.
“En colaboración con Restored Homes HDFC, el programa brindará a los propietarios apoyo financiero y técnico, incluyendo recursos de predesarrollo y construcción en viviendas unifamiliares donde la zonificación permita la creación de una ADU”, especifican.
Para ayudar a cualquier propietario de vivienda de la ciudad de Nueva York interesado en crear o mantener una ADU en su propiedad, el HPD implementará un centro de recursos integral para quienes deseen explorar la posibilidad de añadir una ADU a su propiedad.
Este tipo de unidades son un componente fundamental de la iniciativa “Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda” de Adams, cuyo objetivo es crear más de 100,000 nuevas viviendas en los próximos 15 años, mediante la actualización de las restrictivas normas de rezonificación.
El dato:
100,000 apartamentos subterráneos o en sótanos se calcula hay en la ciudad de Nueva York, gran parte sin las mínimas condiciones de seguridad ante incendios e inundaciones.
5,000 inmigrantes indocumentados fueron afectados por las inundaciones en 2021 causadas por la tormenta Ida, principalmente residentes de sótanos convertidos ilegalmente en viviendas en Queens.
